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央視:房價下跌套牢銀行影響國家金融安全

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

最谁的单双中特 www.hpqho.icu 今天經濟界人士提到的最多的一個詞是:準備金率,上周末,中國人民銀行宣布從6月15日和25日起,人民幣存款準備金率將分兩次提高,合計上調1個百分點,半年時間里,這已經是央行第五次宣布上調存款準備金率,而經過這次調整,準備金率攀到了17.5%的歷史高位。

央行連續提高存款準備金率,市場上資金供應的龍頭擰得更緊了,這對與靠資金維系的房地產業,會帶來什么影響?房價會有什么變化?這恐怕是準備金率對我們生活的最直接影響,我們記者在不久前的北京春季房展會上去捕捉到幾個變化,來看看。

央行再次上調存款準備金率,北京房產會因此受影響嗎?

在2008北京春季房地產展示交易會上,記者發現了一個很有趣的現象,就是來參展的開發商使出了各式各樣的促銷方式,恒大地產推出人體彩繪做促銷,東宵國際花園也推出了首付2萬起并贈送2000元公交卡,而且可以抽獎贏取汽車等方式來吸引購房者的眼球。

北京嘉華四季國際會展有限公司總經理武凱:“我覺得宏觀調控的作用實際上已經顯現出來了,包括準備金率的不斷上調,還有利率的上升,在過去兩三年的時間,在北京地區房價有一個非??燜俚納仙?,而去年年底開始的越來越強的宏觀調控措施的推出,北京房價的上升幅度已經越來越趨于平緩了?!?/p>

武凱也告訴記者,北京的房地產價格已經渡過了一個捂盤惜售的階段,從今年的春季房展會上,開發商推出各種豐富可看的促銷手段就可以看出,開發商是為了吸引購房者的眼球達到增加交易的目的,是為了提高成交量。

除了花樣百出的促銷手段外,記者也了解到,從買房送物業費到買房送車,進入5、6月的北京樓市更是再度掀起一波促銷風潮,5月初,焦點房地產網針對樓盤資料庫進行了過濾篩選,最后選取了北京的四五十個樓盤,在焦點房地產網信息中心總監老房的帶領下組織了一個網友購房團,并現場商談優惠條件和折扣。

焦點房地產網信息中心總監老房:“最低的是九折的,還有些送物業費的,還有的本身他的樓盤就在打折,我們去了之后,他做折上折,比如說原來一次性付款九六折,我們焦點網的網友去了之后,可能在九六折基礎上,還能打一九五折?!?/p>

在帶領購房團與開發商進行著一折再折的商談并達成協議之后,老房認為,事實上,這也是開發商的一種無奈的變相降價,事實上,開發商是被動的降價,不是主動的。

對于開發商各式各樣的促銷手段,房展的組織方武凱也給記者做了分析,從緊的貨幣政策使得開發商增加樓盤的供應量,很多項目現在開始進入現房的狀態,市場上出現了階段性供過于求的現象。

武凱:“有非常多的現房的資源,他們需要在這個階段把現房變成資金,就是增加自己企業的這種資金的流動性?!?/p>

在北京房展會上,每個人都在關注一個關鍵詞:降價,雖然房地產商沒有大張旗鼓的打出降價牌,但北京本地的樓盤在促銷上都想出了不少花樣。

這次房展會上還有一個從沒出現過的新現象,很多外地樓盤蜂擁而至,組成了規模龐大的外籍軍團,他們殺向北京市場,能有多少收獲呢?

在今年的春季房展會上,記者發現,除了北京本地的參展商之外,還有很大一部分來自北京周邊的城市甚至全國各地,這些外地參展商的展覽區域、布局和設計規模上,甚至更搶眼于北京本地的項目。

武凱:“北京的項目占到52%,外地的項目占到48%,這也是今年春展的一個特點,我覺得今年的春展反映出北京市場購買力的變化,北京居民的購買力實際上有一個外延的趨勢?!?/p>

武凱告訴記者,本次外埠成交量達到1721套,遠超過北京的1333套,這種情況在近5年之間都是從未出現過的。

記者注意到,參加今年春季房展的有天津的項目,有河北燕郊、廊坊、涿州的項目,而這些項目的價格比北京地區低了50%到80%的水平。

采訪中記者了解到,價格因素促使更多購房者選擇在北京周邊及相近的外埠城市置業,而除了價格優勢之外,優越居住環境也是房展會出現外地樓盤唱主角的因素之一。

統計數據顯示,北京前4個月期房住宅成交量較去年同期下跌45%,為近年來的歷史低點。而今年的“五一”假期3天時間,北京市商品住宅期房網上簽約量僅為395套,商品住宅現房網上簽約量為15套,遠遠低于去年同期。

央行本次準備金率上調,房地產開發商最難過

四天的北京房展會,對一直不溫不火的北京樓市本應是一個不小的刺激,但是在金融緊縮政策的影響下,還是難得見到往年的火爆場面,不少購房者在火熱的促銷戰略下仍然冷靜地觀望著。

有人預計,隨著央行本次準備金率上調,未來還將凍結4000多億元資金,這又會對購房人的心理產生什么影響?來聽聽相關人士的分析。

盡管在今年的春季房展上,開發商參展數量突破近五年之最,促銷手段和力度更是超乎以往,但是房子的成交量仍然不盡如人意,記者得到了一組數據,北京市第一個季度,一手房的交易量是一萬六千套左右,同比衰減了38%,二手房第一季度交易量是一萬八千套左右,同比衰減了接近10%。

我愛我家房地產經濟有限公司副總裁胡景暉:“但整體來看,從全國來看,交易量的下滑是一個普遍現象?!?/p>

胡景暉告訴記者,雖然從第一季度來看,房產的成交量一直呈下滑趨勢,但是各地的表現形式又不太一樣,廣州、深圳比較嚴重,北京、上海要好一些,那么下滑的原因是什么呢?

胡景暉:“主要下滑的原因還是因為市場出現了一個觀望情緒,包括從去年開始,大家一直在爭論拐點論的問題,很多人認為,房價可能要有一個回調的空間?!?/p>

而搜狐焦點網的房地產分析師馬磊也認為,從房地產交易量下降的角度來看,目前市場的觀望狀態,應該說是屬于比較理性的一個狀態。

搜狐焦點網的房地產分析師馬磊:“07年的房價漲幅是最高的一年,很多房子比如說我今天不買第二天去買,它可能就漲了一、兩千,所以就造成了一個非??只諾囊桓魴棖?,從這個角度來講,目前市場有觀望的狀態,應該說是屬于比較理性的一個狀態?!?/p>

那么,大多數人期待的房價回調究竟要等持續多久呢?

胡景暉:“一個時間關口就是我們現在這個5月份,5月份的時間關口主要是開發商?!?/p>

胡景暉告訴記者,從去年年底開始,一手房的銷售就不理想,這種局面持續越長,開發商的資金鏈就會越緊張,而馬磊也認為,在貨幣政策從緊的壓力下,資金鏈緊張是購房者和開發商都無法逃避的問題。

從春季房展可以看出,不管是高調回歸還是打折優惠,都體現了開發商面臨的嚴峻考驗,對于開發商和購房者而言,五六月份都是一個關口,而胡景暉坦言,真正的關口還在后面。

胡景暉:“另外一個時間關口就是10月份,因奧運會8月8號開幕,整個奧運會17天,8月24號閉幕,從8月24號到10月初這一個半月的房價就會影響很多購房人的決策?!?/p>

事實上,對于北京房地產成交量的下滑,行業龍頭企業萬科在上月的表現頗具代表性,盡管一季度實現了過百億元的驕人業績,但萬科在二季度首月的銷售卻出現下滑,統計顯示,萬科在4月份實現銷售面積48.2萬平方米、銷售金額43.2億元,銷售面積和銷售金額較前一月分別下跌了約三成。

房價未來會降還是會漲?

剛才從各位專家的分析中,我們不難發現,現在這個階段,最難過的當數房地產開發商。一方面,連續加息和提高準備金率之后,銀行收縮銀根,開發商獲得的資金供應減少,另一方面,第二套房貸款政策出臺后,購房者普遍觀望,市場冷清,資金回籠的速度也在快速下降??梢運?,今年房地產商的資金鏈條兩頭都被崩的緊緊的,這給他們究竟帶來了多大的壓力?再來了解一下房地產開發商的狀況。

SOHO中國主席潘石屹(博客)在今年的三月底就拋出了“房地產開發商從來沒有這樣缺錢”的言論,在業界一時激起千層浪,他同時預言,由于貨幣政策緊縮,中國房地產企業將會經歷百日巨變,大量中小開發商面臨倒閉的可能,但與此同時,也有一些開發商提出反駁,認為“百日巨變”論,夸大了這種影響,貨幣緊縮政策真會讓房地產開發商面臨絕境嗎?

明天地產副總經理陳云峰:“實際上,一旦你這個開發商一個樓盤沒有把握住,你資金鏈出現問題,你沒有錢再拿項目時你就被淘汰出局,實際這個是百日巨變最真實的含義?!?/p>

記者也了解到,從去年9月27日,央行和銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,對房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款、房地產信貸征信制度等做了全面規定,九二七新政推出以來,金融系統提高了開發商的貸款門檻,并要求住宅要在封頂之后才能預售,進一步緊縮了房地產開發商的資金鏈。

采訪中陳云峰告訴記者,更多的房地產開發商都一致認為,2007年是地少錢多,2008年是地多錢少,而降低樓盤的利潤空間,也不失為目前走出困境的有效做法。

陳云峰:“實際上這個就是我說的,他肯定要降價,他要降多少以什么方式降,是需要考慮的,這種適應市場是應該肯定的,因為你只有實現了銷售回款,你的資金鏈才不會斷裂?!?/p>

作為房地產企業的龍頭,萬科率先在深圳、上海等地實行了降價銷售策略,從而加速了萬科的資金回流,但這一做法受到了眾多行業內房地產商的非議。

記者也了解到,第二套房貸新政的出臺的目的就是通過收縮個人信貸規模來抑制購房需求,尤其是投資性需求,陳云峰告訴記者,很多房地產投資者在感到風險加大的同時,逐步淡出了市場。

從資金鏈上看,房地產商的日子今年不好過,從購房者的心理預期上,樓市降價的壓力也在不斷加大,但是,就在不少人看空樓市的時候,記者也聽到了另外一種聲音,說房價未來不僅不會降,反而可能會上漲。

北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶(博客):“在分析房價和股指的問題一定要看到資金流的走向,沒有必要聽從那些不負責任的猜測,要相信國家統計局的數字,不要相信開發商話?!?/p>

徐滇慶告訴記者,新的從緊貨幣政策要求房地產商自有資金達到35%才能獲得貸款,這一舉措是為了銀行的安全,銀行安全了,老百姓的利益才有保障。

徐滇慶:“全國的房地產開發商平均自有資金只有25%還不到,為了防范國家的金融?;?,就必須在短期內要求房地產商達標?!?/p>

對于開發商面對貨幣從緊以來資金鏈緊張的爭議,徐滇慶卻認為對于支撐不下去的開發商來說,放棄部分股權或者降低利潤,不失為眼下度過難關的明智之舉。

徐滇慶:“開發商不要太貪,要顧全大局,要想到中國的金融安全,要補充自有資金,只要出讓你的股權就可以了,并不難,就是把你的資本回報率的預期值調低一點,暴利時代已經過去了?!?/p>

徐滇慶認為,盡管房地產企業資金緊張,但由于目前國內投資渠道狹窄,19萬億元的銀行存款中有50%的短期和活期存款,在負利率驅動下,這些資金很有可能再次流向房地產市場。

徐滇慶:“要知道2007年全國商品房銷售總額只有2萬7千億,今年居民收入不比去年低,這2萬7千億依然存在,海外再加一點,銀行存款再加一點,如果有3萬7千億,擁進房地產市場,房價很有可能出現,大漲的趨勢?!?/p>

徐滇慶也認為,雖然目前房地產的成交量低迷,但自住需求依然強勁,政府應該逐步通過增加保障性住房的供給,調整住房供應結構,這樣才能使房地產市場在新的供求關系下尋求新的平衡點,逐步向理性回歸。

徐滇慶:“2006年全國完成廉租房的投資是47億,相當于政府總開支3800億的0.17%,和世界各國的差距是十幾倍,我們應該呼吁,按照中央的要求,把10%的土地出讓金用于廉租房?!?/p>

半小時觀察:房價的背后是金融安全

我們上周連續幾天報道了幾個城市的房價變化,我們本來希望能夠在傳統的樓市“紅五月”捕捉到價格的趨勢性變化,但很遺憾,我們錯了,“紅五月”沒有出現,成交量始終沒有明顯放大,我們無法得出一個趨勢性的價格變化。

但我們得到另外一個明確性的信號:某些城市房地產市場上出現了階段性供過于求的現象。大家剛才看到的,北京春季房展會上,來的房產商比以前都要多,促銷的手段比以前都要熱鬧。但是消費者依然不被打動,這一次他們底氣很足,知道市場上的這一變化,也知道開發商現在手頭很緊,他們要的是實實在在的東西。

我們欄目用了相當篇幅來報道房價,為什么?其實房價的漲跌僅僅是表象,國家的金融安全才是我們真正的著眼點,在國際上,房價下跌套牢銀行的例子我們聽得太多太多。(主編:周人杰記者:李言攝像:沈焱景延)

各地樓市現狀:

震災冷卻炒房沖動廣州房價繼續“探底”之旅

北京樓市再現買房送車售樓現場未現火爆場面

浙江最窮城市房價趕超杭州神話背后泡沫驚人

還款利息太高溫州房產商狂拋北京樓盤

深圳四大行集體違規二套房貸政策再次松動

武漢房價創10年最大跌幅促銷力度前所未有

專題:中國式次貸?;??

網易財經調查

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(本文來源:CCTV-經濟半小時)

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