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馬靖昊:為什么上市公司財務造假泛濫?

標簽 交易 一本 收益 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

最谁的单双中特 www.hpqho.icu 文/馬躍成

北京這個時候發布新的調控措施,其實有點奇怪的。前幾天住建部的秦紅稱,房價上漲不能怪調控沒有效果。這句話,怎么看怎么覺得別扭,如果調控有效果,房價還會上漲嗎?反過來說,房價已經上漲了,怎么還能認為調控是有效的?但是,我們從住建部政策研究中心主任秦紅的話語中,還是能看出,她的意思有三個,一是房價應該下降,二是調控能夠讓房價下降,三是,這是一個非常遺憾的事情。雖然不能茍同秦紅的觀點,但是秦紅說的客觀現象是存在的,就是調控沒有能遏制房價的上漲。

既然如此,為什么北京還要出臺一個“京7條”的調控措施呢?在最近國家統計局的統計報告中,9月份同比的房價上漲幅度北京繼續充當帶頭大哥的角色,上漲幅度達到20%以上。這個調控措施能有效果嗎?我們還不能有太多的期待,主要原因有如下幾點:

一是,中央方面一直強調要建立長效機制調控樓市,而這項政策中,我們沒有看到長效的因子,這樣的政策隨時都有退出的可能,如果遇到種種不確定的條件的變化,都可能影響到這個政策的執行。為什么不等一等,看看三中全會的精神究竟會是怎樣的樓市安排,那樣不是更穩妥嗎?國五條之后,北京就出臺過細則,其效果不言而喻。為什么總是在政策之后出政策,打文字游戲有意思嗎?

二是,和周邊房價掛鉤,比照周邊房價降低30%,這本身就是個不準確數值。什么叫周邊房價?周邊是多大范圍?是一個地區,還是一條街道?周邊每個樓盤的房價也不一樣,即使是同一個樓盤的房價也不是確定的,也會隨著時間和購房對象變化。你指定要低于周邊房價,他給你提供一個最高的房價怎么辦?和周邊房價掛鉤,本身就是認定了房價上漲的正當性,也就是說只要周邊有房價上漲,這種所謂的剛需房的價格就有上漲的理由,因此,這個政策,根本就不是一個降價的政策,也不會有控制房價的效果。如果房價和收入掛鉤,那樣才是一個有效的,和能夠被人接受的房價。房價和房價掛鉤,而不是和收入掛鉤,有點莫名其妙。

三是,所謂的剛需房也是個莫名其妙的概念,剛需看起來是個很固定的概念,但是,我們不用分析也能知道,如果房價上漲的時候,需求就旺盛,如果房價下跌的時候,需求就會出現大幅度的下降,有些人會以各種血汗錢的名義,要求把已經到手的房子退回去。

經濟學上的需求是有需要,并且有支付能力的購買行為,這樣的活動才能稱得上是剛需。目前的情況是,真正沒有房屋的人按照自己的收入根本沒有購買能力,而有購買能力的人會通過各種手段,包括假離婚、假手續等方式以剛需的名義購房?!熬?條”為這樣的需求提供低于市價30%的房屋,而不是以創造社會整體的合理的價格體系為目的,讓樓市惠及整個社會,這有點莫名其妙。

四是,“京7條”的力度與以往的調控政策相比并不算大,也沒有超過以前的思路,因此其效果不敢奢望?!熬?條”與房產稅比、與20%的交易增值稅相與遺產稅相比,其力度都要小的多。這里所說的低于周邊30%的房價到底是不是真低?低于30%的房價是不是老百姓能夠接受的?如果房價相對來說確實是低下來一些,但絕對值依然大大高于一般老百姓的購買能力,那么就把優惠和福利轉到了那些本來不需要照顧的人身上了。

五是,“京7條”沒有提出系統性的降房價的機制,也就不能影響市場房價的走向。沒有抓住樓市問下的要害,調控的目的是系統性地降房價。目前的情況是,系統性的漲房價,如果,開發商繼續挑起房價上漲的競爭,像有的學區房那樣,一下子就把周邊房價從3萬調到7萬,從5萬調到10萬,甚至更高,這樣的所謂保障房是不是要跟著上漲?不但解決不了問題,還會給市場添亂。政策中擬規定,購買“自住型商品住房”的家庭自購房起,五年內不得上市,五年后上市收益的30%上交財政。但是,交易雙方,會不會采取私下交易的方式,把應該政府收取的30%收益被買賣雙方吃掉,如果購買雙方就說按照原價交易,也就沒有增值了,政府怎么分得收益?你又有啥辦法?

六是,本來北京房的產權形式就太多了,政策出臺的也太多,最后沒辦法管理,成為下一步住房制度改革的障礙。北京的保障房,除了經濟適用房之外,還有限價房、兩限房、成本價房、央產房等等。有人該政府管的政府管,該市場管的市場管,這是有道理的。但是,這又是不現實的,本來,商品房就是商品房,保障房就是保障房。能住商品房的住商品房,住不上商品房的住保障房。但是,現在的保障房沒有合理的退出機制,保障房成為投資品,也就讓保障房成了比商品房獲利更大的手段。多年的事實已經證明,提供多少保障房都不夠用?!熬?條”明確規定,5年后可以出售,這給投機者和管理者來說,都留下巨大的尋租空間,將不可避免地成為腐敗的動力。

樓市的調控一定要簡單化,不要搞這么多的政策,國外那些樓市比較穩定的地區,沒有一個像我們這樣,層層都有一個住建委,每個項目的限制有如此之多,文件不斷地發來發去?;故竊茨薔浠?,政策不再多,在于堅持下去。限購也好、限貸也好,都應該放開,前提就是房產稅、交易稅等長效辦法發揮作用。如果什么時候形成了鼓勵大家購房的時候,這個市場就是真的好了。

附錄:

關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見

京建發〔2013〕510號

各區、縣人民政府,市政府各委、辦、局,各市屬機構:

為進一步完善本市住房供應結構,支持居民自住性、改善性住房需求,穩定市場預期,促進長效機制建設,根據《北京市人民政府辦公廳貫徹落實精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發〔2013〕17號)有關規定,經市政府同意,現就本市加快中低價位自住型改善型商品住房(以下簡稱“自住型商品住房”)建設相關工作提出如下意見:

一、高度重視自住型商品住房建設和管理工作

加快自住型商品住房建設,是本市貫徹落實中央房地產調控精神,按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路,完善住房供應結構,下大力氣做實中端,支持居民自住性、改善性住房需求的重要舉措,對于當前穩定房價,促進房地產市場平穩健康發展具有十分重要的意義。市有關部門、各區縣政府要高度重視,切實做好加快自住型商品住房建設、加強自住型商品住房管理各項工作。

二、加強計劃管理,確保土地供應

自住型商品住房用地,可以采取集中建設或者配建等多種形式,由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。市國土、規劃部門在編制下一年度的土地供應計劃時,應明確一定規模的自住型商品住房用地,具體分解到各區縣,并向社會公布。供地區位應按照“全市統籌、區域均衡”的原則,優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域,2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地,今后還要根據市場需求情況進一步加大供地規模。

鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下,將自有用地用于自住型商品住房的開發建設,或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。

三、合理確定套型面積和價格標準

自住型商品住房項目在土地出讓前,應明確住房套型建筑面積、銷售均價等要求,作為土地出讓的依據載入招拍掛交易文件,并在土地成交后將其納入出讓合同。

自住型商品住房套型建筑面積,以90平方米以下為主,最大套型建筑面積不得超過140平方米;銷售均價,原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

四、明確銷售對象

按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭,可以購買自住型商品住房。其中,符合下列條件的家庭可以優先購買:

(一)本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士須年滿25周歲。

(二)經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

五、加強銷售和登記管理

(一)房地產開發企業在申請辦理自住型商品住房預售許可或者現房銷售備案手續前,應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。公示期不少于15天。購房家庭應當在公示期內向房地產開發企業提出購房申請。對申請購房家庭的資格審核,按照本市住房限購相關規定執行。

(二)自住型商品住房項目在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案后,由房地產開發企業組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序,由房地產開發企業組織公開搖號確定。搖號應當進行全程公證,并接受所在區縣建設房管部門的監督。

(三)自住型商品住房進行房屋權屬登記時,登記部門應將房屋性質登記為“自住型商品住房”。

六、加強自住型商品住房的轉讓管理

自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后,原則上5年內不得轉讓。

購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的,如有增值,應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后,不得再次購買自住型商品住房。

七、嚴肅查處違法違規騙購行為

對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式,弄虛作假,騙購自住型商品住房的家庭,一經查實,房地產開發企業應與其解除購房合同,購房家庭承擔相應經濟和法律責任,且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的,依法追究刑事責任。

北京市住房和城鄉建設委員會北京市發展和改革委員會

北京市財政局北京市國土資源局北京市規劃委員會

2013年10月22日

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