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房地產:主流公司持續高增推薦4只龍頭股

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

最谁的单双中特 www.hpqho.icu 房地產投資增速繼續加速,行業景氣度持續攀升

全國房地產開發投資增長進一步加快,前3季度共完成億元,同比增長30.3%,增速比1-8月上升1.3個百分點,高于同期城鎮投資增速3.9個百分點。

“國房景氣指數”9月繼續上行至104.99點,自2季度以來連續6個月環比攀升,顯示出我國房地產行業持續高位景氣。

房價繼續加速上揚,短期交易量或將繼續萎縮

1-3季度,商品房銷售面積和銷售額分別同比分別增長34%和51%,市場需求旺盛;銷售面積是竣工面積的2倍多,供求矛盾依然比較突出。9月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%,延續了加速上升的態勢。前3季度70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%,熱點城市房屋消費價格漲幅更高,平均漲幅超過10%的城市分別是深圳15.7%,北海12.1%和北京10.1%。從成交量看,主要城市均出現增長放緩或下滑的現象,其中深圳下降比較明顯,隨著房貸新政效用的逐步顯現,預計短期交易量將進一步萎縮。

調控政策影響將是區域性和階段性的,房地產市場長期上升趨勢不改

二季度以來政府相繼推出金融和土地政策,通過限制土地使用權證發放,推出房貸新政等一系列措施,對行業進行調控。但考慮到涉及多方利益主體,政策的制定和落實會受到諸多制約,在執行上會打折扣。同時,房地產行業的波動容易引起相關產業體系的震動,因此未來調控將以“溫和”與“試錯”為主調,調控的影響將是區域性和階段性的,政策風險是有限的,個別“熱點”地區市場的短期調整,并不會改變長期上升的趨勢。

主流公司持續高增長提升地產股投資價值,維持行業“推薦”評級

房價持續上漲和銷售旺盛促使“主流公司盈利出現爆發性增長”,前3季度地產板塊業績增幅為53%,我們關注的重點公司平均增幅在70%以上。持續的高增長和外延式擴張將提升地產股投資價值,化解短期的估值壓力,我們維持對行業“推薦”的評級。目前主流地產股動態估值相對較便宜,我們仍首推“保招萬金”,民營“四大金剛”及北京城建[行情、資料、新聞、論壇]、天鴻寶業[行情、資料、新聞、論壇]等資產注入類公司也值得密切關注。

行業總體運行情況房地產投資“高歌猛進”,行業景氣度繼續攀升

1-9月份,城鎮固定資產投資完成億元,同比增長26.4%,增速比1-8月微降0.3個百分點,基本保持穩定。房地產開發投資增長進一步加快,1-9月完成億元,增長30.3%,增速同比上升6個百分點,比今年1-8月上升1.3個百分點,高于同期城鎮投資增速3.9個百分點。前三季度房地產開發投資占城鎮投資的比重為21.5%,同比提高0.6個百分點。分地區看,經濟發達地區在絕對量上仍然是房地產投資的熱點和重點,但增長趨緩;而中西部二三線城市繼續呈現出快速增長勢頭。

房地產市場銷售旺盛,供求矛盾依然突出,房價繼續上揚

1-9月,全國商品房竣工面積同比增長11%,增幅比上月提高1個百分點;銷售面積和銷售額分別是4.74億平方米和1.58萬億元,同比分別增長34%和51%,顯示出房地產市場需求旺盛;銷售面積是竣工面積的2.15倍,供求矛盾依然比較突出。

9月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%,漲幅比上月高0.7個百分點;環比上漲1.7%,漲幅比上月高0.3個百分點。其中,新建商品住房銷售價格同比上漲10.0%,二手住房銷售價格同比上漲7.6%。今年以來,全國住房價格一直在呈現加速上升的態勢,1-3季度,70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%,其中1季度上漲5.6%,2季度上漲6.3%,3季度上漲8.2%。熱點城市房屋消費價格漲幅更高,1-3季度平均漲幅超過10%的城市,分別是深圳15.7%,北海12.1%和北京10.1%。

房地產開發節奏繼續加快,1-3季度房屋施工面積20億平方米,新開工6.68億平方米,分別同比增長22.4%和21.6%。各地土地供應偏緊,全國土地交易價格上漲較快,1-3季度累計平均上漲12.8%,其中一季度上漲9.8%,二季度上漲13.5%,三季度上漲15%,但土地購置面積有所下降,顯示出開發建設成本的提高。另外,建材價格、工資、機械使用費上漲,都形成了對房價上漲的推動。在成本攀升和旺盛需求的支撐下,房價的上漲是大勢所趨,短期難以遏制。

重點地區房地產市場情況

北京:供需結構矛盾明顯,房價漲幅進一步擴大

北京前三季度月累計完成房地產開發投資1237.47億元,同比增長17.5%,增幅同比提高1.5個百分點。住宅施工面積和新開工面積繼續呈下降趨勢,分別比去年同期下降6.1%和17%;住宅竣工面積為995萬平方米,增長11.3%,比上半年降低14.7個百分點。前三季度,北京市房屋銷售價格總指數為110.1%,漲幅比去年同期提高1.6個百分點,比上半年提高0.8個百分點。商品住宅銷售價格增長持續加快,在新建商品房中,住宅銷售價格指數累計為111.2%,其中9月份為115.3%,比上月提高1.8個百分點。

上海:房價漲幅明顯,供應偏緊趨勢不變

9月份上海商品房成交量有所下降,共成交商品房388萬平方米,環比下降9.5%;價格方面,9月上海房屋銷售價格指數同比上漲5.9%,環比上漲2.5%;房地產投資繼續下降,1-9月上海地產開發投資966.65億元,同比下降3.6%。

鑒于土地開發、購置面積及房地產投資與去年同期相比均明顯下降,按照房地產項目的正常生產周期(一般2年),明年同期市場的供應量將呈減少態勢,市場依然有可能仍處于供不應求的狀態。

二手房方面,9月上海二手房指數為2009點,較8月上漲79點,漲幅為4.09%;在眾多因素推動下,二手房價格呈現攀升態勢。進入10月后,由于受到房貸新政的影響,從目前初步掌握的數據來看,10月二手房整體成交量環比下降三成左右,但成交價格與9月份持平,說明市場呈現出一定的觀望態勢。

深圳:成交量繼續下滑,房價漲幅收窄,市場觀望氣氛顯現

9月深圳樓市銷售繼續回落,住宅銷售面積30.16萬平方米,環比下降16%,成為今年以來的最低谷;住宅銷售額50.67億元,環比8月下降7.6%。盡管成交萎縮,房價表現依然較為堅挺,深圳國土房產局數據顯示,9月份深圳商品房均價為元/平方米,比8月份上升190元,其中新房成交均價達1.65萬元/平米。市場高位縮量整理趨勢明顯,一方面是因為房價經過長達兩年的持續上漲,消費者對可能存在的房產泡沫產生了疑慮;另一方面,在政府調控和銀行體系主動收縮房貸的雙重作用下,部分消費者購房意愿下降,轉為觀望。

廣州:9月慣性走高,10月步入調整

繼7、8月快速上升后,9月廣州住宅指數繼續慣性上揚,帶動綜合指數持續增長,9月城市綜合指數為2005點,環比漲幅為2.24%,同比漲幅18.15%;9月住宅指數為1681點,環比漲幅為3.64%;在價格上漲的同時,成交量亦環比增加。10月,受房貸新政出臺影響,房地產銷售速度明顯減緩,十區商品住宅成交量比9月份下跌了18%,與此同時,樓價漲幅也明顯下降,比9月份14%的增長率下降了8個百分點。

天津、重慶:房地產市場加速發展格局未變

天津樓市進一步升溫,9月商品房的成交量和成交價格持續上漲。天津城市綜合指數環比漲幅為3.10%,同比漲幅19.65%。重慶9月房價繼續穩步上行,在住宅指數的推動下重慶綜合指數繼續上漲,但較上月增幅有所下降,“新特區”效應有所減弱。

總體上看,由于天津、重慶兩市當前均面臨著重大發展機遇,房地產行業加速發展、向一線城市靠攏的格局將長期不變。

行業

二季度以來,政府針對房地產出臺了進一步的調控政策,特別是9、10月相繼推出金融和土地政策,通過有條件限制土地使用權證發放,提高商業用房、第二套住房首付比例和貸款利率標準等一系列調控措施,一方面對囤積土地嚴查、限期開發,加大土地持有成本,加大土地供應量;另一方面對購房者提高房貸首付和利息,抑制房地產市場的投機需求??梢鑰隙?,抑制房價的持續快速上漲、保證市場的健康穩定發展,仍將是四季度和今后房地產調控政策的重要目標。一方面,原有的政策將會得到嚴格執行和落實;另一方面,地方政府可能會結合當地情況出臺更有針對性的措施。但我們認為此前市場比較關注的物業稅,在兩年內推出的可能性較小,不必過分擔心其對行業的影響。此外,房地產調控涉及多方利益主體,政策的制定和落實會受到諸多制約,在執行上會打折扣。而且,房地產業影響力系數大,行業的波動容易引起相關產業和金融體系的震動,因此,未來調控將以“溫和”與“試錯”為主調,我們認為房地產調控對行業的影響是區域性和階段性的,政策風險是有限的。

房價增幅的回落并不會改變長期上升的趨勢,個別“熱點”城市的調整影響有限,房地產行業未來發展空間依然巨大。在宏觀經濟長期向好,城市化進程加快,居民財富和購買力的增強以及資金流動性過剩的大背景下,未來房地產市場仍然較大的發展空間。而土地供應的偏緊客觀上也造成了住房供給的減少,使得供求失衡和需求剛性導致的房價高企狀態短期難以改變。

龍頭公司持續高增長提升地產股投資價值,維持行業“推薦”評級

房價的持續上漲和旺盛的銷售形勢促使重點地產公司07年業績將出現高速增長。07年前3季度地產板塊業績增幅為53%,我們關注的重點公司平均增幅在70%以上,其中萬科、保利等龍頭企業全年的凈利潤增長將達到100%左右。

借助資本市場,地產公司近來頻繁進行股權融資、通過增發注入股東的優質資產,迅速擴大經營規模,在行業高位景氣之下,我們提出的“主流公司盈利將爆發性增長”判斷正在得到驗證,預計未來3年將有一大批地產公司保持50%以上的復合增長,地產股將在多方因素推動下將繼續走強,我們維持對行業“推薦”的評級。

持續的高增長和外延式擴張將有效化解短期的估值壓力,進而提升地產股投資價值。在盈利增長的預期下,目前主流地產股動態估值相對較便宜,行業調整將給龍頭企業帶來更大發展空間,我們繼續首推“保招萬金”。二線地產股,如地產“四小龍”、民營“四大金剛”及北京城建、天鴻寶業等公司也值得密切關注?!八男×筆俏頤鞘紫韌萍齙募訃儀蛄?,未來業績增長速度也將遠高于行業平均增長速度,目前動態估值不高;民營“四大金剛”是我們最近推薦的新品種,我們認為它們在未來有挑戰一線公司的潛力。

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