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青島嘉凱城又啟信托融資保障房難解資金困境

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

最谁的单双中特 www.hpqho.icu 經濟導報記者趙雪青島報道

信托產品到期后,大股東放棄贖回,其他企業接盤并成為公司股東,青島嘉凱城房地產開發有限公司(下稱“青島嘉凱城”)曾因此在資本市場攪起波瀾。但時隔不久,青島嘉凱城又一次出現在信托市場。

昆侖信托于本月12日發售了一款名為“青島李滄區保障安置房(一期)項目收益權受讓”的信托產品,募集資金用于受讓青島嘉凱城名下標的項目收益權。

對于前次信托產品引發的風波,青島嘉凱城總裁楊益華16日向經濟導報記者解釋說,當時公司準備了多套方案,但最終考慮到成本等多重原因,選擇由浙江能源集團入股。而本次再次借信托融資,主要是集團公司在做,青島嘉凱城更多的工作是配合盡職調查。

與前次信托產品不同,青島嘉凱城本次信托產品所募集資金將用于保障房項目建設。對此,山東大學房地產中心主任、導報特約評論員李鐵崗表示,2012年房企所面臨環境依然不寬松,保障房建設的資金缺口也是長期以來亟待解決的難題,信托產品、私募基金等將是房企的重要募資渠道。

投資超100億元

16日,在青島市李滄區上王埠村的地界內,大片動遷完的空地上,塵土飛揚,圈界的范圍內還零星分布著未拆除的加油站等一些設施。與這塊空地東臨的東王埠村,幾座安置樓房已經蓋到了五六層。

該片區的村民紀國慶告訴導報記者,上王埠村是去年6月拆遷的,比東王埠村和桃園村晚了差不多一年。拆遷時說是兩年回遷,但照目前情形看,他們大概2015年下半年才能搬回來。

從上王埠到東王埠,再到桃園,3個村子的土地都已經被青島嘉凱城收入囊中。根據嘉凱城()的公告,其子公司青島嘉凱城于2010年通過競拍,以樓面地價2650元/平方米、總計37.15億元獲得上述3村(社區)城中村改造項目的土地使用權,項目總建筑面積182.05萬平方米。

楊益華向導報記者介紹,加上一系列配套設施,嘉凱城青島項目總建面將達到230萬平方米,其中包括150萬平方米的商業項目及50萬平方米的保障安置性住房,總投資將超過100億元。

對于該項目什么時候能完成建設,楊益華表示,目前開發商也說不準。

資金回籠尚需時日

據了解,在這次舊村改造中,動遷的居民將主要被安置在東王埠及桃園,剩余土地青島嘉凱城將用于保障性住房及商品房建設。

而在黑龍江路以西的山腳下,該項目組成之一的低密度聯排住宅主體已基本建設完成,并開始對外銷售。楊益華說,除去保障房及安置房之外,嘉凱城青島項目整體命名為“時代城”,各期名稱還未對外發布。

目前在售的聯排住宅,均價在1.8萬元/平方米以上。導報記者在其售樓處看到,已售出的住宅分別用紅點和黃點標注,紅點表示已簽協議,黃點表示已預訂。楊益華坦言,目前是預訂的比較多,簽協議尚存在一定困難,“喜歡我們房子的人,很多都是限購的人群。他們訂了也不愿退掉,協議又簽不了,只能等待限購政策發生些技術性的改變?!北晃始叭绱艘煥聰芻乜罨岵換岢晌侍?,他笑稱,“我們已經算好的了?!?/p>

楊益華介紹說,他們承建的保障房包括經濟適用房和廉租房兩類,目前還未見什么收益。經濟適用房現已具備預售資格,但因新的購房人資格核定政策還未出爐,自己也沒有定價權,因而還未開售。廉租房則屬于代建,政府按進度給錢。至于安置房,公司先按2650元/平方米拿地,政府扣完費用后,剩余的錢大概有百分之七八十再返還給村里,村里把錢再給開發商?!氨U戲坷锍肆夥?,其他是要花錢的。廉租房政府給錢應該也不是太多?!比绱似教?,其商品房的樓面地價比公布的還要高出一截。

數次求助信托融資

本次昆侖信托發售的產品主打保障房牌。楊益華表示,政府比較支持,信托公司也愿意做。該產品發行規模為2億至4億元,預期年收益率10%-12.5%。

這已不是嘉凱城青島項目第一次借信托產品進行融資,建行青島分行于2010年4月就曾發行10億元“乾元一號”青島嘉凱城項目股權投資類人民幣理財產品。

但該產品到期后,事情出現了戲劇性變化。嘉凱城子公司中凱放棄7.5億份優先級理財產品的受讓權,而引入浙江能源集團子公司浙信房地產有限公司;浙信與青島百通城市建設集團股份有限公司及嘉凱城,又共同委托中凱受讓信托項下全部信托受益權,并取得青島嘉凱城相應股權。

本次“突變”之后,浙信取得青島嘉凱城35%股權,嘉凱城所持股權下降19%至51%?!扒緩擰弊鈧找約慰鞘У羥嗟杭慰?9%的股權落幕,終于得以“軟著陸”。

楊益華對此解釋說,當時青島嘉凱城曾準備3套方案,包括用基金來續接等。但集團公司還是考慮到成本等問題,而且浙江能源集團屬浙江第一大國有企業,其入駐有助于青島嘉凱城樹立良好品牌形象。

“乾元一號”風波平息,但青島嘉凱城項目超100億元的投資資金從何而來,融資渠道會不會存在壓力?楊益華表示,主要還是靠股東投資,然后才是銷售回款、項目貸款、資本運作等。

對于本次昆侖信托產品,楊益華表示,這些都是集團公司在做,青島嘉凱城只是提供資料,配合盡職調查。

“總投資很大,但因為采取一起掛牌、分期供地,整個項目開發周期大概要7年的時間?!彼幣蔡寡?,在山東,最近房地產貸款確實收得比較緊,特別是去年下半年以來,對于新申請的額度基本上已經停了。

導報記者注意到,信托融資是嘉凱城比較偏愛的一種融資方式。據《21世紀經濟報道》消息,僅2011年,嘉凱城子公司或控股公司就通過信托合計融資約29.7億元。

保障房融資途徑待解

青島嘉凱城本次信托融資用于保障房項目,也引起其他企業的興趣。

李鐵崗介紹說,目前開發商參與保障房建設主要有兩種模式,一個是保障性住房收儲制度,就是開發商可以將自己手中積壓的房子轉讓給政府,政府作為保障房儲備;另一個就是像嘉凱城這樣的配建形式。但保障房開發周期比較長,利潤比較低,所以房企目前積極性不是很高。怎樣解決保障房資金瓶頸,還需要政府更好引導。

楊益華也表示,在開發青島嘉凱城項目中,是否有保障房在其中并不重要。主要是李滄區的這塊地比較具有規模,嘉凱城作為一個外地企業,想要打造自己的品牌,開發大一點比較好。項目未來的盈利預期,還要看整個樓市的大環境。

對于房企們頻頻在資本運作中尋求融資機會,李鐵崗認為這在2012年將更為普遍,特別是3至5月份,許多大企業資金鏈也將面臨斷裂的壓力。銀行信貸放松的概率不大,通過私募基金、信托產品及其他金融創新的方式來緩解資金緊張,便成了一種選擇。

談及成本問題,李鐵崗說:“以私募基金來說,其年息在10%以上,再加上發行成本,將達到13%-15%,肯定高于銀行貸款。但這并不是主要的,關鍵還要看企業的資金鏈能否承受得住市場環境。市場向好,他們肯定也能將這部分負擔轉嫁?!?/p>

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